À PARTIR DE LA MI-JUIN
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L’INSTITUT NATIONAL DE L’HABITAT
ACCORDE
DES PRÊTS-LOGEMENTS AUX
CITOYENS DONT LE REVENU MENSUEL VARIE ENTRE 600.000 ET 3 MILLIONS DE LIVRES
Avoir pignon
sur rue relève de l’exploit pour la majorité des Libanais.
Pourtant, dénicher l’appartement idéal ou de ses rêves
ne devrait pas être aussi difficile, surtout avec le surgissement
croissant de buildings luxueux, de complexes résidentiels privés
hyper-chics. Malheureusement, la réalité n’est pas aussi
brillante. Les annonces de vente, très alléchantes, avec
des facilités de paiement, destinées à aguicher l’acheteur
potentiel, demeurent fort coûteuses et souvent inaccessibles.
En fait, ni le retour au calme, ni la reconstruction n’ont modifié
la situation en matière d’habitat. L’offre dépassant de loin
la demande des personnes à revenu limité.
En l’absence d’une action officielle sérieuse, l’esprit communautaire
a pris le dessus. Maronites, grecs-orthodoxes, catholicossat arménien
et autres, ont entamé de rassembler leurs ouailles en exécutant
leurs propres projets.
Cependant, l’avenir proche promet un redressement de la situation.
Suite à un accord de coopération entre l’Association des
banques et l’Institut national de l’Habitat, ce dernier lancera son programme
de prêt-logement financé, conjointement, par les secteurs
public et privé. Il a repris ses activités (gelées
depuis le 25 juin 1997), dès le 12 mai pour statuer sur les 2.000
demandes de prêt approuvées, mais laissées en suspens
depuis le remplacement de la Caisse autonome de l’Habitat jusqu’au 31 mai
dans l’attente de recevoir, dès la mi-juin, les dossiers de tous
ceux désireux de s’approprier un logement.
Avoir pignon sur rue relève de l’exploit pour la majorité
des Libanais. Pourtant, dénicher l’appartement idéal ou de
ses rêves ne devrait pas être aussi difficile, surtout avec
le surgissement croissant de buildings luxueux, de complexes résidentiels
privés hyper-chics. Malheureusement, la réalité n’est
pas aussi brillante. Les annonces de vente, très alléchantes,
avec des facilités de paiement, destinées à aguicher
l’acheteur potentiel, demeurent fort coûteuses et souvent inaccessibles.
En fait, ni le retour au calme, ni la reconstruction n’ont modifié
la situation en matière d’habitat. L’offre dépassant de loin
la demande des personnes à revenu limité.
En l’absence d’une action officielle sérieuse, l’esprit communautaire
a pris le dessus. Maronites, grecs-orthodoxes, catholicossat arménien
et autres, ont entamé de rassembler leurs ouailles en exécutant
leurs propres projets.
Cependant, l’avenir proche promet un redressement de la situation.
Suite à un accord de coopération entre l’Association des
banques et l’Institut national de l’Habitat, ce dernier lancera son programme
de prêt-logement financé, conjointement, par les secteurs
public et privé. Il a repris ses activités (gelées
depuis le 25 juin 1997), dès le 12 mai pour statuer sur les 2.000
demandes de prêt approuvées, mais laissées en suspens
depuis le remplacement de la Caisse autonome de l’Habitat jusqu’au 31 mai
dans l’attente de recevoir, dès la mi-juin, les dossiers de tous
ceux désireux de s’approprier un logement.
“Tout Libanais non propriétaire d’une résidence principale
dans un secteur de 25km, à partir de son lieu de travail, dont le
revenu familial ne dépasse pas trois millions de livres libanaises,
peut bénéficier d’un prêt-logement”, assure M. Antoine
Chamoun, directeur général et président du conseil
d’administration de l’Institut national de l’Habitat.
Ces bénéficiaires potentiels sont divisés en trois
catégories:
- Une première englobe les Libanais dont la moyenne du revenu
familial mensuel ne dépasse pas deux fois le salaire minimum (600.000
L.L.).
- Une deuxième catégorie regroupe les Libanais dont la
moyenne du revenu familial varie entre 600.001 et 1.800.000 L.L.
- Une troisième catégorie rassemble les Libanais dont
la moyenne du revenu familial mensuel varie entre 1.800.001 et 3.000.000
L.L.
La superficie de l’unité de logement varie selon la catégorie.
Elle est de 120m2 pour la première, de 150m2 et 200m2 pour les deuxième
et troisième catégories, respectivement.
Selon M. Chamoun, aura la priorité tout locataire désireux
de s’approprier l’appartement qu’il occupe. Cependant, les conditions relatives
à la superficie ne s’appliquent pas au locataire, quelle que soit
la catégorie à laquelle il appartient; l’appartement, objet
de l’acquisition, ne devrait pas dépasser 250m2.
L’âge du postulant au prêt-logement est essentiel pour
en fixer le montant. Faut-il, aussi, préciser que le postulant doit
rembourser les 3/4 du prêt avant qu’il atteigne 64 ans, l’âge
officiel de la retraite.
TRANSPARENCE ET PORTE OUVERTE
M. Chamoun a tenu à avertir les Libanais des moyens peu recomman-dables
pour l’octroi d’un prêt.
“La transparence est de rigueur, dit-il. Ni bureaux de courtage, ni
pots-de-vin ou intermédiation. Chaque dossier remplissant les conditions
requises sera traité chronologiquement selon la date de son enregistrement
et dans un délai de deux mois après sa remise auprès
de l’Institut. Des circulaires seront affichées aux portes de l’Institut
face au palais de Justice, indiquant les noms et numéros des demandes
que nous commençons à trancher.” Aussi, est-il prêt
à recevoir tous ceux qui désirent des éclaircissements
sans rendez-vous préalable, appliquant ainsi la politique de porte
ouverte. Personne n’a besoin de piston. En plus, il y a toujours la “boîte
aux réclamations”.
Tout Libanais pourra, dès le 17 mai, retirer une demande de
prêt-logement et un guide où sont consignées les conditions
requises pour compléter son dossier au siège de l’Institut
ou à l’une de ses branches dans les différents mohafazats.
Un dossier incomplet sera refusé pour vice de forme. En revanche,
une demande acceptée, bénéficiera du partenariat entre
les banques et l’Institut. Chaque dossier sera étudié, parallèlement,
par les deux parties. Ainsi, il y a deux co-décidants. Le bénéficiaire
obtiendra auprès d’une banque-partenaire le montant du prêt-logement
qui constituera 80% du prix de l’unité de logement. Alors qu’il
remboursera le capital de la dette à l’établissement de crédit,
l’Institut national de l’Habitat se chargera de payer les intérêts
au bailleur de fonds qui seront arrêtés d’un commun accord
entre l’Institut et la banque concernée ( à peu près
7 ou 8%).
Après s’être acquitté de toutes ses dettes envers
la banque, le bénéficiaire doit rendre les intérêts
à l’Institut national, en plus du coût ou des intérêts,
dont le remboursement se ferait sur une période égale à
celle du remboursement du prêt à la banque.
Un prêt peut être échelonné sur une période
ne dépassant pas 30 ans. Le dixième du montant de ce prêt
présentera une dette préférentielle en faveur de l’Institut
national de l’Habitat et sera retenu à la banque. Il sera déduit
du montant des intérêts que le bénéficiaire
aura à rendre à l’Institut national.
MESURES RESTRICTIVES
Le montant du prêt peut être déterminé par
le salaire des conjoints réunis. Ils peuvent, aussi, additionner
celui des enfants, s’ils sont encore célibataires et vivent sous
le même toit. Cependant, ces derniers ne peuvent plus aspirer à
un prêt tant qu’ils participent au paiement du prêt familial.
Si le bénéficiaire manque de payer, il sera notifié
d’une note de collecte officielle et aura à rembourser tout le montant
et non seulement les échéances, avec un intérêt
de 12%. L’intérêt contractuel étant de 7%, ceux qui
ont un retard de deux ou trois versements non consécutifs, sont
considérés comme des retardataires, des défaillants
et notifiés par la gendarmerie.
Nouveauté toute positive: tout litige sera tranché par
une commission judiciaire spéciale, instituée par la loi
dans un délai de trois mois. Ses décisions sont définitives
et n’admettent aucune voie de recours.
M. Chamoun conseille aux postulants de bien juger leurs capacités
et de bien doser leurs possibilités avant de signer, tout en rappelant
à ceux qui ont des problèmes, à venir le contacter
directement pour essayer de trouver la solution.
COMMENT SATISFAIRE LES DEMANDES?
Par ailleurs, le directeur général de l’Institut national
de l’Habitat, affirme qu’au moins trois mille demandes seront satisfaites
jusqu’à la fin de l’année. Le protocole de coopération
signé, comblant le manque de liquidités nécessaires
pour satisfaire les demandes.
Toutefois, cela demeure insuffisant. L’Etat en fait, envisage des projets
d’autofinancement.
“Nous avons organisé il y a un an, une adjudication pour la
construction et le financement de 10 mille unités de logement dans
tout le pays, précise M. Chamoun. C’est un dossier qui continue
à être examiné et nous traitons avec les entreprises
qualifiées. Celles-ci ont à contacter des banques ou des
sources de financement. Le projet tel que présenté par l’adjudication,
concerne des lots de mille logements qui vont être financés
et exécutés par ces sociétés, lesquelles soumettront
différentes offres avec des taux d’intérêts différents.
Actuellement, l’Institut étudie les conditions de financement.”
LA DEMANDE DÉPASSE L’OFFRE
Certes, l’option du système BOT (Build, Operate and Transfer)
allège la tâche de l’Etat, puisque l’Institut national n’assure
pas le financement. Mais l’offre ne satisfait pas la demande. Selon les
estimations, le Liban aurait besoin, d’ici l’an 2010, de 400.000 à
600.000 logements. Ce qui nécessite une exploitation complète
des biens-fonds publics non construits.
Dans ce cadre, s’inscrit, à titre d’exemple, le projet Elissar,
société chargée de la réhabilitation de la
banlieue-sud de Beyrouth et prévoit la construction de quelque 20.000
unités de logement, réparties sur une vingtaine de zones
et couvrant une superficie de 560 hectares. Celle-ci s’étend de
la rue Adnan el-Hakim jusqu’aux limites de l’Aéroport international
de Beyrouth (AIB) incluant les camps Sabra et Chatila.
Selon “Dar el-Handassa”, société chargée de l’étude
de ce projet en 1995, les 1.441 logements représentent la première
phase sur un espace d’un million de m2 dans la région des Maramel.
Cette opération devrait coûter 20 millions de dollars, les
superficies variant entre 90 et 130m2. Un immeuble comprendra six à
huit étages et deux appartements par palier. C’est un échantillon
d’un projet à long terme qui s’étale jusqu’à 10 ans.
Un appel d’offres a été lancé, mais le projet n’a
pas encore été adjugé.
INITIATIVES COMMUNAUTAIRES
D’autre part, l’initiative privée ne manque pas. Surtout l’initiative
communautaire tel le Fonds social maronite.
En 1993, Bkerké a offert un million de dollars et cédé
une parcelle de 36.000m2 à Zouk Mosbeh au Fonds maronite, afin d’édifier
des logements à l’intention des jeunes couples (chrétiens)
âgés de 25 à 40 ans. Une première phase de 60
appartements a coûté 1.700.000 dollars. Le prix des appartements
délivrés variait selon les superficies. Le coût des
95m2 bâtis est de 25.000 dollars. Le premier versement s’élève
à 5.000 dollars, les autres seront échelonnés sur
huit ans et payés, mensuellement, sans intérêt.
Les appartements de 112m2 sont à 30.000 dollars, avec un premier
versement de 6.000 dollars. Quatre-vingts autres appartements de 100 et
118m2 dont le coût estimé atteint 2.600.000 dollars, sont
en cours de construction.
Selon le R.P. Georges Sakr, directeur général du Fonds
maronite, 1.632 adhérents profitent des services qu’offre le Fonds
(dont 40 résidant à l’étranger). Actuellement, il
existe sept sites en cours d’exploitation. A Zouk Mosbeh, un terrain de
12.500m2; à Besri (Antélias) d’une superficie de 30.000m2;
à Aïn Saadé, de 25.000m2; à Baabdate pour 25
appartements et un autre à Baabda encore en phase d’étude.
“Les études et les avant-projets sont terminés, affirme
le R.P. Sakr. D’ici au mois de septembre, sera lancé un appel d’offres
et la construction débutera en octobre”. Il a retiré l’engagement
du Fonds à respecter les délais fixés aux bénéficiaires.
Répondant à l’exhortation apostolique, le Conseil pour
l’Habitat s’adresse à toutes les catégories sociales de tout
âge et aux ménages à revenu limité. Il perçoit
des mensualités de 375, 250, 150 et 110 dollars, suivant quatre
programmes leur permettant d’acquérir leur appartement dans 4, 6,
9 ou 12 ans. Ces appartements sont bâtis avec l’argent que perçoit
le Fonds en ce sens que ce dernier ne bâtit pas à l’avance.
Deux nouveaux programmes sont prévus, précise le R.P.
Sakr:
- un premier consiste en des versements mensuels de 525 dollars et
une livraison au bout de 4 ans;
- un deuxième destiné à établir un équilibre
entre deux options: le versement de 475 dollars par mois, avec livraison
dans 4 ans, ou de 335 dollars par mois, avec livraison dans 6 ans.
IMPLANTATION DANS LES RÉGIONS
En outre, le Fonds maronite encourage les Libanais à s’enraciner
dans leurs villages, pour développer les zones rurales et les régions.
Il leur propose des habitations d’une superficie supérieure à
120m2 et une réduction de 15% du coût. Ils seront à
100% propriétaires de leurs logements. “Dans le Akkar, précisément
à Hrayes (Alma), à Torza, à Kaousah dans le sud et
partout, on essaie de s’implanter: 1999-2000 sera consacrée au lancement
de nouveaux projets dans la montagne et d’autres régions.”
Cependant, la vente de l’appartement nécessite l’approbation
du comité des co-propriétaires. Dans le contrat signé
avec les adhérents, une clause stipule que le Fonds maronite a la
priorité, si le bénéficiaire veut vendre son appartement,
si la vente n’est pas destinée à ses proches (fils, fille
frère ou sœur), explique P. Sakr qui s’avoue encore incapable de
trouver les solutions nécessaires pour atteindre les couches sociales
les plus démunies et dont le revenu mensuel n’excède pas
400.000 livres.
A l’instar des maronites, les grecs-orthodoxes, les Pères Antonins
qui, eux, ont à Aoukar 140 logements; à Antélias 320
logements et sept blocs de 180 habitants à Hadeth. Chaque communauté
a accompli son devoir en l’absence de l’Etat, sans pour autant résoudre
le problème.
Les prêts-logements qu’avancera l’Institut national de l’Habitat,
constituent la planche de salut pour la plupart des couples libanais. Ils
échangeront, volontairement, leurs châteaux de rêves
contre de petits nids douillets et accueillants mais bien réels.
• On a recensé au Liban 641.998 familles, alors que le
nombre des habitants est de 2.993.302 habitants.
• 14606 familles (22,75%) vivent dans des appartements loués
et abritent 646.944 habitants (21,61%).
• De ces familles, 1.088 ont hérité de la location de
leurs appartements où logent 46.660 habitants.
• La moyenne de location annuelle atteint 1.597.000 L.L., alors que
la moyenne du loyer des habitations est de 726 mille livres libanaises.
• La moyenne des dépenses familiales sur l’habitat (locataire
ou propriétaire) est 437,7 dollars par an.
Source: “Population and Household Survey” réalisé par
le ministère des Affaires sociales et le programme des Nations Unies
pour le développement (PNUD).
LES BANQUES PARTENAIRES
Les établissements de crédits partenaires au protocole
de coopération sont les suivants:
Fransabank, Banque libano-française, Banque du Liban et d’Outre-mer,
Société générale libano-européenne de
banque, ABN Amro Bank, Banque Saradar, Banque de Beyrouth et des pays arabes,
Byblos Bank, Crédit libanais, Banque Audi, Banque du Koweit et du
monde arabe, Crédit bancaire et Wedge Bank.
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