Contrairement aux pays du Golfe, le marché de l’immobilier au Liban ne répond pas à un jeu spéculatif. Il répond, essentiellement, au jeu de l’offre et de la demande. “Offre”, il y a et “demande”, encore plus! Malgré les tribulations politiques et sécuritaires qu’il a connues ces dernières années, malgré la crise internationale qui a ébranlé l’économie mondiale, le Liban a réussi à s’en sortir indemne, avec peu de dégâts notables dans le domaine de l’immobilier. Une brève période de récession, talonnée d’un boom sans précédent, suivi d’une phase de stabilisation ont marqué ce secteur. Mieux comprendre la réalité sur le terrain revient à s’enquérir auprès des spécialistes de première ligne, sociétés immobilières, architectes, experts assermentés et avocats, de l’évolution de ce secteur à grand potentiel.
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Promoteurs immobiliers, propriétaires de biens fonciers, locataires potentiels ou futurs acquéreurs, tous sont à l’affût des tendances de ce marché, certains pour faire “une bonne affaire”, d’autres pour réajuster leur politique de mise en vente ou en location et d’autres encore pour mieux cibler leur choix. Le secteur de l’immobilier intéresse plus d’un. La preuve? Le nombre d’annonces publiées dans la presse ou communiquées par messagerie électronique vantant les caractéristiques de terrains dans diverses régions, d’appartements construits ou en cours de construction, de biens fonciers à vendre ou à louer. Un fin observateur ne manque pas de constater que, dans la capitale, nombre de nouveaux immeubles sont habités dès leur finition, l’achat des appartements ayant été effectué sur maquette ou en cours de construction.
“Nos dernières études de marché ont révélé qu’il y a environ 300 immeubles résidentiels en construction dans Beyrouth. Cela prouve que les promoteurs sont financièrement solides et que la demande existe bel et bien”, souligne M. Raja Makarem, directeur général de la société immobilière Ramco Real Estate Advisers. “Il est vrai qu’on a noté un ralentissement de la dynamique du marché depuis dix mois. Mais le marché reste solide. La croissance des prix a été importante depuis 2005 jusqu’à la fin de l’été 2008. Depuis, les prix sont stables, voire en légère baisse dans certains cas. Cela est dû au ralentissement de l’appétit d’achat des clients qui, dans une conjoncture de crise monétaire mondiale, préfèrent attendre dans l’espoir de voir une plus grande baisse des prix.”
En effet, le comportement des acquéreurs immobiliers suit le schéma suivant: ils achètent quand le marché flambe, car ils craignent que les prix augmentent davantage. Ils s’abstiennent d’acheter, lorsque les prix sont stables, car ils pensent ainsi patienter pour les voir baisser davantage.
Réduction des prix
D’aucuns se demandent si la hausse; puis, la baisse des prix des matières premières de construction, ainsi que la dernière crise mondiale sont responsables de l’augmentation des prix de l’immobilier au Liban, dans un premier temps et de leur stabilisation, par la suite.
“La hausse et la baisse des prix des matières premières et du prix du pétrole ont une incidence très limitée sur le prix final d’un appartement. La crise mondiale a affecté le marché, il serait erroné de prétendre le contraire, mais les effets ont été relativement limités”, précise M. Makarem. “Cela prouve la grande maturité du marché qui est encore peu touché par les logiques spéculatives comme dans les pays du Golfe. On construit au Liban pour répondre à une demande qui excède même l’offre et ce, contrairement aux pays voisins.”
Certains promoteurs immobiliers, pour des raisons spécifiques, accordent des réductions de 10 à 20% par rapport à leur prix de l’été 2008. C’est une manière de s’adapter à la conjoncture économique mondiale. Se rendant compte qu’ils avaient surévalué leurs biens, ils réajustent leur prix pour pouvoir vendre. D’autres promoteurs les maintiennent, car ils jouissent d’une assise financière importante. Leur projet étant sécurisé, ils ne voient pas l’intérêt de brader les prix de leurs appartements.
Évaluation d’un appartement Pour estimer la valeur d’un appartement, il faut prendre en compte plusieurs facteurs: |
La diaspora investisseur no 1
Les rumeurs circulent depuis bien longtemps, selon lesquelles des régions ou des quartiers entiers sont investis par des acheteurs étrangers, notamment dans les régions estivales et même dans certains quartiers de la capitale. Ceci est largement critiqué et regretté par certains Libanais qui voient leur pays vendu à des étrangers.
Reste à savoir si ces appréhensions sont bien fondées. “La clientèle est à 95% libanaise. La diaspora représente plus de la moitié de la demande, observe M Raja Makarem, toutes les régions sont appréciées par les Libanais. Les beaux quartiers de Beyrouth font souvent parler d’eux pour leur prix, mais la banlieue proche de Beyrouth est tout aussi attirante pour une certaine classe sociale. Les achats d’appartements et de terrains par des étrangers, restent limités. Cela concerne quelques immeubles du centre-ville et de Ramlet el-Baida. Il est exact que les ressortissants des pays arabes achètent massivement dans certaines régions estivales, mais cela ne concerne pas tous les villages du Liban. Tant qu’il n’y a pas de statistiques, cette rumeur ne pourra pas être vérifiée.”
Le marché locatif Grâce à la loi 159/92 qui privilégie les propriétaires, ces derniers n’hésitent plus à mettre en location leurs biens comme par le passé (voir encadré propriétaire vs locataire). La demande locale concerne les loyers de 1.000 à 2.000 dollars par mois. Plus les loyers sont élevés, plus les délais d’attente sont importants, parce que les personnes capables de payer plus de 3.000 dollars par mois ne courent pas les rues. Dans ce cas, le marché locatif est dépendant des étrangers occidentaux, des diplomates et des cadres de grandes entreprises. Le prix du loyer est fonction de la région, de la qualité de l’appartement, du parking, de l’état des sanitaires, de la cuisine, du sol, de la peinture, du vitrage et de l’entrée de l’immeuble. De plus, ce qui peut faire augmenter ou baisser le montant d’un loyer, c’est l’offre et la demande. Certains propriétaires baissent leur prix de loyer lorsqu’ils n’arrivent pas à trouver un locataire. |
Stagnation puis relance
Concepteur et exécuteur de nombreux projets architecturaux depuis plus de douze ans, expert assermenté dans la construction et dans le domaine foncier, l’architecte Nabil H. el-Khazen relie les mutations du marché immobilier aux bouleversements de la scène nationale: “A partir de février 2005, l’assassinat du Premier ministre Rafik Hairi a occasionné une crise politique sur le plan national, ponctuée de manifestations continuelles et de nombreux assassinats politiques. Cette instabilité sécuritaire a ébranlé le secteur touristique, le secteur économique et engendré des répercussions négatives sur le marché de l’immobilier (et sur l’activité de construction) qui a, alors, connu une période de stagnation durant 3 ans environ, jusqu’à l’élection d’un nouveau président de la République en 2008.” Cela dit, il faut préciser que durant la période précédant de peu l’élection présidentielle, le pays a commencé à connaître une sorte de relance partielle de l’économie et de l’activité immobilière qui tablait sur l’expectative d’un nouveau président. Ces prémisses positives se sont fait également l’écho, à ce moment-là, d’une tendance immobilière régionale vers la hausse. En effet, les pays avoisinants, tels la Syrie et la Jordanie, ainsi que les pays du Golfe, témoignaient d’une augmentation tangible et graduelle des prix de l’immobilier, alors que la crise susmentionnée étouffait le Liban, l’empêchant de réagir et de suivre normalement cette évolution.
Nationalité des investisseurs La majorité des investisseurs sont des Libanais, à l’exception des financements à large échelle dans les hôtels et les grands projets au centre-ville, où les investissements se font en partenariat avec des étrangers. D’une façon générale, les investisseurs arabes achètent à titre individuel des appartements ou des terrains pour y construire des résidences privées, surtout dans les régions de Adma, Sahel Alma, Beit Mery, Aley et Bhamdoun. Leur intérêt porte, également, sur d’autres villes et villages, mais dans une moindre mesure. |
Prix abordables
Malgré la stagnation et la situation dégradée, la construction a redémarré à travers le souhait exprimé par certains Libanais de la diaspora, travaillant dans le Golfe (Dubaï, Abu Dhabi, Qatar), d’acheter des biens fonciers au Liban. Fin 2007, la demande a porté sur les appartements dont le prix était abordable, par rapport aux prix pratiqués dans les pays arabes. “A titre d’exemple, explique M. el-Khazen, alors que le prix d’un appartement au Liban variait entre 100.000 et 150.000 dollars, il atteignait aux Emirats arabes unis 1.000.000 de dollars. Les jeunes Libanais travaillant dans les pays arabes et percevant des salaires de 6.000 à 8.000 dollars, n’éprouvaient aucun problème à effectuer de tels investissements. Le prix moyen du m2 hors de Beyrouth leur était abordable: 750 dollars à Jounieh, 900 à Naccache, 800 à Zalka. Trois à quatre fois moins cher qu’aux Emirats arabes unis.” Début 2008, le pays redevenait donc le point de mire des investisseurs arabes et des Libanais de la diaspora qui prévoyaient une amélioration de la situation au Liban. Ils pensaient ainsi profiter des prix locaux très abordables, pour effectuer des investissements fructueux avant qu’il y ait une flambée de prix en concomitance avec la cherté des pays avoisinants. Il est à noter que l’intérêt des ressortissants arabes pour le Liban, à ce moment-là, ne relevait pas uniquement du climat, de la langue et de la culture. Il se justifiait, également, par le surplus de dollars engendré par la hausse du prix du pétrole mondial qui dépassait les capacités du marché de l’immobilier dans les pays du Golfe.
Croissance de 80%
De 2007 jusqu’au début de 2008, les prix ont passé par une phase transitoire et commencé leur ascension. Suite à l’élection présidentielle de 2008, ils ont poursuivi leur ascension, de sorte à reprendre leur volume normal. Ils ont atteint 40, 50 et même 60 % d’augmentation au Liban, malgré la crise mondiale et le crash boursier qui ont énormément affecté les pays du Golfe, précisément Dubaï, dont l’activité de construction et d’investissement a chuté menant à la faillite des agences d’investissement immobilier. Ainsi, le mètre carré à Adma, dont le prix moyen était de 850 dollars, a atteint les 1.300 à 1.500 dollars. “Achrafieh a fait l’objet d’une grande demande de la part des investisseurs. Elle est prisée par les Libanais, vu sa proximité du centre-ville et du cœur de l’activité économique. L’augmentation du prix du mètre carré dans cette région, a atteint et même dépassé les 80% dans certains cas. En raison du manque de terrains vierges disponibles à Beyrouth, la construction tablait, dans la majorité des cas, sur la récupération d’anciens immeubles en vue de leur démolition et de la construction de nouveaux immeubles à leur place”, relève M. el-Khazen.
Entre 2005 et 2006, le prix du mètre carré à Achrafieh variait entre 1.200 et 1.500 $. De nos jours, il atteint 2.000 à 3.000 $. A Rabieh, Naccache, Rabouwe et Beyyada, il est passé de 900 et 1.000 $, à 1400 et 1.800 $.
Dans la montagne, également, l’activité immobilière a connu une certaine croissance, mais dans des proportions moindres que la ville. On notait 40% d’augmentation sur les prix du mètre carré. Ceci, à l’exception de certaines régions à caractère touristique (Fakra, Ouyoun el Siman, Beit Mery, Baabdate, Broummana et Bhamdoun) où l’augmentation a touché les 70% et même dépassé les 80%.
Il serait intéressant de souligner que les anciens appartements perdent chaque année en moyenne 1% de la valeur qu’ils auraient eue s’ils étaient construits récemment.
Les loyers
Les loyers ont connu une hausse moyenne de 25% due à la cherté de vie, à l’augmentation du prix du carburant et à la stabilité politique. Cela dit, ils restent toujours en deçà des prix pratiqués dans certains pays du Golfe. A titre d’exemple, un appartement de 70 à 90 m2 à Abu Dhabi et Dawha a un loyer mensuel variant entre 2.000 et 3.000 $, alors qu’au Liban son loyer varierait entre 600 et 800 $. Cependant, dans les régions montagneuses touristiques, telles que Baabdate, Dhour Choueir, Bhamdoun, Aley, le loyer d’un appartement meublé de 100 à 150 m2 varie, durant la période estivale, entre 2000 et 2500 $. Tout dépend de la qualité de l’appartement, de son ancienneté, de son niveau de luxe… Quant au loyer des bureaux et des lieux de commerce, il a augmenté mais dans une moindre mesure, car ces biens fonciers sont considérés comme des investissements à long terme.
Projections d’avenir
Il est à noter que de 2006 jusqu’à nos jours, l’augmentation mondiale des prix des matières premières telles que le fer, ainsi que celle des matières de construction provenant d’Europe influencée par la hausse de l’euro, ont contribué d’une manière ou d’une autre à la majoration du prix vendable des appartements. Pour leur part, les prix des terrains ont également haussé selon le schéma suivant: la demande croissante pour les appartements a pesé dans le même ordre de logique sur celle des terrains, ce qui a fait élever leurs prix simultanément.
“Les prix de l’immobilier resteront stables pour environ un an, remarque M. el-Khazen. Je prévois, par la suite, une hausse de 10 à 20%, car le marché libanais supporte encore une certaine majoration des prix pour se placer sur la même longueur d’onde avec son environnement arabe. Cette hausse est alimentée par l’image positive du pays du point de vue stabilité politique, monétaire et croissance touristique.” En effet, deux millions de touristes sont attendus cet été au Liban, pays qui a été coté première destination touristique mondiale pour l’année 2009, par rapport à sa superficie et au nombre de touristes qui le visitent.
De plus, la Banque centrale a su préserver la valeur de la livre libanaise en pleine crise mondiale et crash boursier. Le secteur monétaire est resté solide, ce qui a également eu pour effet d’augmenter le transfert de fonds étrangers et notamment arabes vers les banques libanaises. “Ce développement économique se répercute, positivement, sur l’activité immobilière du pays. On prévoit donc l’augmentation de la demande et par conséquent la hausse des prix de l’immobilier”, conclut M. Nabil H. el-Khazen.
Critères de choix Les acquéreurs d’appartements omettent de porter une attention particulière à certains détails relevant de la qualité du logement: |
Propriétaire vs locataire
En terme de location, certains problèmes opposent propriétaires et locataires. Me Abdo Mouallem, avocat à la Cour, apporte la lumière sur la question et précise qu’il faudrait différencier entre les contrats de location passés avant 1992 et ceux signés après cette date: “Les premiers sont régis par la loi 160/92, loi exceptionnelle promulguée en 1992, afin de remédier à la situation défavorisée des propriétaires, car selon l’ancienne loi des loyers, le contrat de location se renouvelle automatiquement à la date d’expiration et ce, sans l’accord du propriétaire.” On disait communément que le bailleur perdait pratiquement son bien. La loi 160/92 stipule donc, que le propriétaire est en mesure de récupérer son bien moyennant une indemnité payée au locataire variant entre 25 et 50% de la valeur de l’appartement et ce, uniquement, dans deux cas bien précis:
1 - si le propriétaire a besoin du local pour lui-même ou pour y faire habiter ses enfants;
2 - s’il souhaite démolir l’immeuble pour en construire un nouveau.
Autre problème, le prix des anciens loyers qui est bas et abusif à l’égard des propriétaires. Il est vrai que cette loi exceptionnelle prévoit l’augmentation du prix des loyers à chaque majoration portant sur le SMIG. Après douze ans de statu quo, le SMIG est passé, en 2008, de 130 à 330 dollars. Il va sans dire que l’accroissement du prix des anciens loyers est resté insignifiant.
Nouveaux loyers
“Les contrats de location signés après 1992, sont régis par la loi 159/92. Cette loi donne la liberté et le droit au propriétaire, une fois les trois ans obligatoires de durée de location initiale écoulée, de récupérer son bien”, observe Me Mouallem. Les trois ans minima de location procurent une certaine stabilité au locataire et cette période ne peut être abrégée par le propriétaire, même si le contrat de location prévoit une clause contraire. Mais cette loi vise, également, à protéger les intérêts du propriétaire. “Au terme de cette période initiale de location, le propriétaire est libre de récupérer son bien sans payer d’indemnité au locataire. Il lui est de même possible de renouveler le contrat, tout en redéfinissant les conditions relatives au montant du loyer et à la durée de la location”, assure Me Mouallem. Le propriétaire est donc en mesure d’exiger une augmentation du prix du loyer afin de renouveler la location. Il peut, également, remettre en question la durée du bail qui, à partir de ce moment, ne lui est plus imposée par la loi. Par conséquent, la durée peut être d’un an, deux ans ou plus et l’augmentation du loyer peut même être ascendante. A titre d’exemple, un loyer mensuel de 1.000 dollars, pour la première année, peut être majoré de 10% la deuxième année et de 10% supplémentaires la troisième année.
Occupant des lieux et indemnités
Si le locataire refuse ces nouvelles conditions, il se verra dans l’obligation de quitter les lieux et ce, en vertu d’une clause pénale qui doit être prévue dans le contrat de location. Sinon, il sera considéré par la loi comme “occupant des lieux” et obligé de payer au propriétaire une indemnité par jours d’occupation évaluée en fonction du montant du loyer. Le montant de cette indemnité est laissé à la discrétion du juge, mais l’important est qu’elle soit assez substantielle pour obliger le locataire à quitter le local. Ainsi, si le montant du loyer s’élève à 3.000 $ par mois, l’indemnité peut être fixée à 1.000 $ par jour d’occupation. Si, par contre, le montant du loyer est de 100 $ pour un local réduit, l’indemnité se limiterait à 100 $ par jour. Au cas où le locataire n’est pas en mesure de payer cette indemnité, une hypothèque sera placée sur ses biens (meubles, voitures…) en faveur du propriétaire.
“Il est primordial que le contrat de location prévoie une clause pénale privilégiant le propriétaire et spécifiant la compétence du juge des référés pour la solution de ces litiges qui, dans ce cas, nécessitera peu de temps. Sinon, en l’absence de cette clause, c’est le juge des loyers qui interviendra et la procédure ordinaire risquera, alors, de s’étendre sur un an et demi à deux ans. C’est cette même clause pénale qui impose une indemnité au locataire, au cas où il arrête de payer le loyer, ou refuse de quitter les lieux au terme du contrat. Pour ce, il est conseillé de recourir à un avocat pour la mise au point d’un contrat de location et ce, dans l’intérêt des deux parties”, conclut Me Abdo Mouallem.
